丈夫梁某瞒着妻子刘女士将单位卖给自己的房改房卖给魏某，妻子与其离婚后发现梁某卖房的事实将梁某告到法院要求认定买卖关系无效，遭法院驳回 。刘女士进而将做出“房屋转让授权他人代理”公证的广东省公证处告上法庭，一审败诉。目前，这一案件的二审在广州市中级人民法院开庭。

不论是哪一部门的责任，案件中刘女士的合法权益遭到侵害。因不动产物权变更登记工作设计存在缺陷，让别有用心的当事人钻了空子，侵害了合法物权人的权益。

纵观本案不难发现：没有任何部门对梁某转让房产给魏某这一重要的法律行为在房产登记前进行合法性、有效性的实质审查。公证处因房产登记机关没有要求且当事人不申请而无法对该房屋买卖合同进行公证；而登记机关依据权属证书及授权委托书公证书即给当事人办理过户登记，也没有对房屋买卖合同进行实质审查。本案折射出一个明显而强烈的信号：不动产物权登记中必须有精通法律的人士介入，对导致物权变动的基础行为尤其是法律行为进行真实性、合法性的实质审查，以确保物权登记的正确性。这是由不动产的性质以及物权登记的效力两方面因素所决定的：一、不动产是价值很高的稀缺资源，同时是个人和家庭存在和发展的最重要的物质基础，不动产已成为很多公民穷一生积蓄所购买的最重要的物权；另外导致不动产物权变动的法律关系很复杂、解决纠纷的成本较高；二、由不动产登记的法律效力决定的。在我国物权登记为物权发生效力的标志（法律另有规定的除外），《物权法（草案）》第16条规定：不动产登记薄记载的事项，是物权归属和内容的根据。依据以上两方面原因对不动产的登记必须非常谨慎，否则人民群众的安身立命的住所都将得不到有效的保障，社会怎样稳定、人民怎样安居乐业？因此为确保不动产登记的准确性必须对导致不动产物权变动的原因行为进行非常严谨的实质审查，其核心就是法律审查，而法律审查必须由具有相当法律素养的法律人士完成。

对不动产物权变动的原因行为进行实质性审查的法律人士由谁充当呢？是律师、物权登记机关的登记官员还是公证员。下面笔者将自己的看法作简要阐述，错谬之处还望指正。

一、由律师充当。律师介入的优势是其法律专业素质和职业化程度较高、队伍庞大且律师的工作已得到社会的广泛认可。其介入不利的方面是：⑴.律师介入不动产物权登记很难找到合适的切入点。律师受一方当事人的委托只有维护一方当事人合法权益的义务。如果同时受双方委托平衡双方的利益，这在法律上没有定位、在实践中不好操作，同时有双方代理之嫌。⑵.实践中国民对这种形式适应性不强，缺乏这一习惯。⑶.律师见证的效力在法律上没有规定，导致其见证没有法律效力。⑷.出现执业错误的赔偿机制不完善。一旦因执业错误导致大额赔偿将很难应付。

二、由登记机关的登记官员进行实质审查。即目前《物权法（草案）》规定的模式。这种模式可以减少登记工作的环节，使登记工作看起来很简洁没有那么复杂，但也有不足之处：⑴.专业不对口。对物权变动的基础行为进行审查其核心就是法律审查，也就是对导致不动产物权变动的原因行为进行真实性、合法性和有效性的审查，审查的目的是将虚假的、无效的、可撤销的、效力待定的、尚未生效的法律行为排除于不动产登记之外。在不动产方面的法律关系有一些是很复杂的，例如笔者前不久受理的当事人张某的一起房产继承公证案件，就同时涉及了法定继承、遗嘱继承、转继承、代位继承，受遗赠人放弃继承后遗产按法定继承处理、遗产分割等复杂的法律关系，笔者虽非精通法律但也在大学接受过系统法学教育且通过国家司法考试，但也着实头疼一阵子，经过仔细分析该案法律关系后笔者为其出具4份继承权公证书和1份遗产分割协议公证书，当事人持公证书和其他材料在房管局顺利的办理了过户手续，公证给登记机关办理过户提供了依据，提高了登记机关的工作效率。对于这样类型的登记事项登记官员是很难进行实质审查的，除非要求登记官员接受过系统法律教育、通过国家司法考试且有一定法律工作的经历,否则对某些法律关系较复杂的登记案件，现实中登记官员是无法很好的完成实质审查任务的。⑵.由登记机关进行实质审查不利于我国行政机关职能的转变。我国政府的职能正在进行转变，大量的行政审批事项被取消，政府机关逐渐从细化管理向宏观调控进行转变，综合运用各种有效手段特别是法律手段对某一领域进行调控。而目前我国的登记机关为行政机关，其从行政体制脱离出来几乎不具有现实可能性。因此，由登记机关进行大量的、细化的、专业性很强的实质审查工作与目前我国政府职能转变的大环境不相符。⑶.错误登记赔偿机制不健全。《物权法（草案）》第二十四条第二款规定：“因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿”目前我国的登记机构为行政机关，相应的其登记行为应是行政行为，而在我国行政行为和司法行为发生错误的赔偿都是国家赔偿，这个赔偿程序怎样设计？是否按《国家赔偿法》规定的程序。因不动产价值很大国家是不是要在财政列支专项赔偿基金。登记机关可以追偿，如果错误是登记官员造成的，则其要承担一定的赔偿责任和职务责任，这样使得登记官员在面对较复杂的且与自己专业不对口的登记事项时缺乏安全保障，如因此而承担责任对登记官员来说很不公平。同时，在面对法律关系较复杂的登记事项时登记官员很可能因害怕承担责任而不敢办理，降低工作效率。

三、由公证员进行审查。其优势方面有：⑴.公证制度是一项世界通行的预防纠纷、减少诉讼的制度，公证人以公正的、中立的、专业的“第三人”的角色介入物权登记，平衡各方当事人的利益，最大限度地减少诉讼的产生，具有其他法律制度无法比拟的、“天生”的优越性。⑵.没有国家行政权干涉私权之嫌。我国的公证机构经过改制，其行政色彩逐渐淡化，逐渐向中介组织的性质过渡，中立性、独立性、服务性、专业性的中介特征日益彰显，由其进行审查符合我国政府职能转变的大环境。⑶公证机构有法律专业方面的优势。公证法草案规定，公证员须通过素有“天下第一考”之称的国家司法考试，公证员属于法律职业共同体中的一员与法官、检察官、律师具有相同或相近的法律思维能力和判断能力，能够发现隐含的问题并预见法律后果，由公证员进行具有预防纠纷性质的实质审查是比较科学的，比对现任登记官员进行法律专业知识培训要节省大量的时间和成本。⑷.由公证机构进行实质审查有利于提高登记机关的工作效率。如果登记机构进行实质审查，则势必大大增加其工作量，登记官员要对当事人提供的材料进行认真查验、要对相关当事人进行询问制作询问笔录，有时还要到实地进行查看，回来再进行登记，何况遇到较复杂的法律关系时还有可能向法律专业人士请教，登记机构将不堪重负只能增加人员、编制这样要增加国家财政支出，同时与国家精简机构的方针不相符。而公证的介入将彻底改变上述情况，登记官员只需对当事人提供的材料进行形式审查，其他的事交由公证处办理，这样将大大提高登记机关的工作效率。⑸.公证行业建立了较完善的赔偿机制，发生错、假证赔偿有保障无需国家赔偿。公证行业早在2001年已建立公证职业责任保险，该保险是中国人民保险公司为司法公证系统开办的专业保险，主要是为了保证公证机构具有适当的民事赔偿能力，提高公证机构的信誉。由公证机构进行审查避免了登记机关进行实质审查出现错误而导致的国家赔偿，同时登记官员因没有进行实质审查而无需对登记错误承担任何责任，将登记官员从无限的法律责任中解脱出来，对登记官员也是一种极大的安全保护。⑹.由公证机构进行实质审查在地方上已存在。目前，已有22个省（自治区、直辖市）制定了地方性法规和政府规章对公证介入不动产登记作了规定，在很多地方像房屋买卖合同公证书、房屋继承权公证书、遗嘱公证书早已成为办理不动产变更登记的必需材料，实践证明物权登记需要公证的参与。⑺.由公证员进行实质审查符合国际惯例。在大陆法系国家不动产物权变更登记前的契约必须经过公证，这已是成功的立法，物权立法不能完全采用英美模式，大陆法系国家的公证制度更符合我国的国情。当然公证进行实质审查也有不足之处：公证从业人员整体法律专业素质不高，部分人员职业道德低下、公证队伍职业化程度远远低于律师；公证体制存在一定问题造成公证服务秩序和公证质量有待提高，类似“西宝马彩票案”的公证丑闻时有发生，导致公证公信力有所下降。如果我们拥有一支职业化程度很高并得到社会广泛认可的公证员队伍，介入不动产物权登记公证应是首选。对待公证立法者应用辩证、发展的眼光看待公证，不能因为个案的失败而全盘否定公证制度，单纯从制度本身讲公证是一项科学、合理的制度，但在中国好像“水土不服”由于种种原因没能得到应有的重视，从而导致公证在中国没有大的作为，公证员在社会上没有地位得不到人们的尊重，相应的也吸引不来高素质的人员加盟，公证在中国的失败不是公证制度本身存在缺陷而是外部因素制约了其应有功能的发挥，阻碍了其健康发展。公证制度将随着《公证法》的出台而进行一系列的改革，体制关系进一步理顺、独立法人地位得到落实、机构设置进行重置，一个崭新的公证将展现在我们的面前。如果立法者担心公证从业人的素质难以胜任实质审查，则公证会因没有什么作为而引不进高素质的人才，现有的公证队伍都很难稳定，从而将公证推进一个“人员素质和法定公证”相互制约的恶性循环，不利于我国公证事业的发展。在目前对于解决公证员是否能胜任实质审查的疑问，笔者认为可以尝试采取这种方式解决：在律师行业中取得律师执业资格并不一定能从事证券业务，还必须通过关于证券业务的专门性考试，取得相应的证券业务执业资格才能从事该项业务，公证行业完全可以借鉴这种制度，由司法部和国家登记机关联合对现任公证员中没有通过司法考试或律师资格考试的公证员进行考试，考试内容涉及不动产物权登记相关的法律、法规知识和公证操作实务，通过考试者方能办理该项业务。该制度的有效实施能强有力的激励公证员进行学习，迅速而真实地提高公证队伍的法律专业知识。

综上所述笔者认为，不动产物权登记确实需要公证的参与，但鉴于公证的现状全部不动产物权登记均设定法定公证是不现实的，同时也会造成公证机构业务急剧膨胀反而不利于公证事业的健康发展，因此立法者可以考虑在某些不动产物权登记的法律安全对于公众利益保护特别重要的领域设立法定公证；同时因我国地域辽阔，全国各地不动产物权登记的工作状况以及公证机构的发展情况也大不一样 ，因此笔者认为在《物权法》中对物权登记中是否加入公证全国搞“一刀切”全盘否定公证在物权登记中的作用是不科学的，对法条的规定可稍作一下变通，笔者个人认为，《物权法（草案）》第十一条可以修改为：当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决、公证书或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料 。第十二条增加一款为：登记机关认为有必要的可以让当事人就不动产登记所涉及的法律行为或事实进行公证，登记机关依据公证书进行登记。这样的规定给登记机关以较大选择余地，对于法律关系很简单的登记事项由登记机关自己进行审查无需办理公证；对于法律关系较复杂的登记事项登记机构可委托公证机构进行实质审查。各地登记机构可对当地的实际情况以及具有不动产业务执业资格公证员的数量综合分析后决定是否办理公证、哪些事项办理公证。这样既能够最大限度的减少当事人在时间、金钱上的负担，同时保证了登记的准确性、提高了登记机关的工作效率，保护了当事人的合法权益。这样一方面对于法律关系较复杂的登记事项由公证员进行实质审查，如果出现错误由公证处承担赔偿责任，登记机关无责任可言；另一方面也有利于法定公证制度的建立和公证事业的发展，二者相辅相成，何乐而不为呢！

笔者是一名执业公证员，但不是单纯站在公证自身利益的角度来阐述物权法应设立法定公证，而是因为物权的保护确实需要公证的参与。因为热爱公证所以了解公证；因为了解公证所以认为物权法需要公证。对于怎样才能更好的保证物权登记的准确性、合法性维护社会的稳定，促进公证事业的健康发展是立法者目前面对的一个重要课题。